Pronajímáte byt či dům a nejste podnikatel? V tom případě se vaše příjmy z pronájmu řídí § 9 zákona o daních z příjmů (ZDP) a je třeba je uvést v daňovém přiznání za rok 2025. V tomto průvodci najdete: co do § 9 spadá, jak uplatnit výdaje (paušální vs. skutečné), který formulář vyplnit, na co si dát pozor, jak přiznání podat a jak spočítat daň.
💰 Co patří mezi příjmy z pronájmu (§ 9 ZDP)
Příjmy z pronájmu podle § 9 zahrnují zejména nájemné z nemovitých věcí nebo bytů (pokud nejde o příjem z podnikání nebo zaměstnání). Typicky sem spadá pronájem bytu, domu, garáže, chaty či pozemku, který nevykonáváte v rámci živnosti.
Pronájem movitých věcí (např. auta nebo vybavení) bývá nejčastěji řešen jako ostatní příjem (§ 10). U příležitostných příjmů navíc existuje roční limit osvobození (pokud ho překročíte, zdaní se příjem jako celek).
Pozor na krátkodobé pronájmy: Pokud pronajímáte např. přes Airbnb a poskytujete „ubytovací“ služby (typicky pravidelný úklid, výměna prádla apod.), může jít o příjem ze samostatné činnosti (§ 7), nikoli o § 9. U běžného dlouhodobého pronájmu (nájemní smlouva na byt/dům) živnost mít nemusíte a příjmy zpravidla spadají do § 9.
Společný nájem manželů: Pokud plynou příjmy z pronájmu ze společného jmění manželů, zdaní je jen jeden z manželů (lze se domluvit který) – veškerý nájem z dané nemovitosti uvede ve svém přiznání pouze on.
Kdy vzniká povinnost podat přiznání: Obecně platí povinnost podat daňové přiznání, pokud vaše roční příjmy, které jsou předmětem daně, přesáhnou stanovený limit (typicky 50 000 Kč), nebo pokud vykážete daňovou ztrátu. U zaměstnanců se často řeší hranice vedlejších příjmů (např. z nájmu), po jejímž překročení už nelze udělat roční zúčtování jen u zaměstnavatele. V praxi většina pronajímatelů přiznání podává.
Co vše se počítá do příjmu z nájmu: Do zdanitelného příjmu patří samotné nájemné. Zálohy na služby a energie se do příjmu počítají jen tehdy, pokud jsou stanoveny paušální částkou bez vyúčtování. Pokud zálohy vyúčtováváte podle skutečné spotřeby, nejde typicky o váš příjem (jste jen „průtok“ plateb). Příjmy posuzujte podle data inkasa – do roku 2025 patří nájemné, které jste v roce 2025 skutečně obdrželi.
💸 Výdaje k příjmům z pronájmu: paušální vs. skutečné
U příjmů z pronájmu si můžete od příjmů odečíst výdaje dvěma způsoby: paušální částkou nebo ve skutečné výši. Volba metody může výrazně ovlivnit výslednou daň.
Paušální výdaje 30 %:
Jednodušší variantou je uplatnit paušál – odečtete 30 % z inkasovaných příjmů. Maximálně však lze touto procentní metodou odečíst 600 000 Kč výdajů ročně. Výhodou je minimální administrativa (nedokládáte jednotlivé účty).
Skutečné výdaje:
Druhou možností je sečíst veškeré prokazatelné náklady, které jste vynaložili na dosažení a udržení příjmů z nájmu: opravy a údržba, vybavení bytu, provize, pojištění nemovitosti, daň z nemovitých věcí, úroky z úvěru a často také odpisy nemovitosti. Pokud uplatňujete skutečné výdaje, musíte být schopni je doložit.
Tato metoda se vyplatí, pokud vaše reálné náklady převyšují paušál 30 % – typicky u nemovitosti na úvěr (úroky) nebo při vyšších odpisech a opravách.
Tip: Nelze kombinovat obě metody – pro daný rok musíte zvolit jednu variantu výdajů na všechny příjmy z nájmu. Optimalizaci výdajů a tipům, jak snížit daň z pronájmu, se věnuje podrobně můj článek Platíte daň z pronájmu zbytečně?
✍️ Jak vyplnit daňové přiznání s příjmy z nájmu
Formulář: Použijete standardní Daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob za zdaňovací období 2025. Nejjednodušší je vyplnění přes portál MOJE daně. K formuláři patří také Příloha č. 2 (výpočet dílčího základu daně z nájmu § 9 a ostatních příjmů § 10). Aktuální PDF pro období 2025: Příloha č. 2 (25 5405/P2).
V Příloze č. 2 uvedete souhrnné příjmy z nájmu a proti nim výdaje (paušální částku nebo součet skutečných výdajů). Rozdíl představuje dílčí základ daně z nájmu (nebo ztrátu). Výslednou částku z § 9 pak přenesete do hlavního formuláře (u přiznání za 2025 se dílčí základ daně z nájmu přenáší na řádek 39).
Sociální a zdravotní pojištění: Příjmy z nájmu nepodléhají odvodům na sociální ani zdravotní pojištění – platíte pouze daň z příjmů.
🗓️ Způsoby podání a termíny (lhůty) pro přiznání za 2025
Daňové přiznání za rok 2025 se podává v roce 2026. Lhůta se liší podle způsobu podání:
- Papírové podání: nejpozději do 1. dubna 2026.
- Elektronické podání (MOJE daně/EPO, datová schránka): nejpozději do 4. května 2026.
- Daňový poradce / advokát (typicky): nejpozději do 1. července 2026.
Ve stejných lhůtách je potřeba uhradit i vypočtenou daň (pokud nevychází nulová).
⚖️ Praktický příklad výpočtu daně z pronájmu
Uvažujme pronajímatelku paní Novákovou, která za rok 2025 obdržela z pronájmu bytu celkem 240 000 Kč (20 000 Kč měsíčně). Může uplatnit buď 30 % paušální výdaje, nebo své skutečné výdaje. Řekněme, že měla skutečné výdaje 100 000 Kč.
- Paušální výdaje (30 %): 30 % z 240 000 Kč = 72 000 Kč, základ daně z nájmu 240 000 − 72 000 = 168 000 Kč, daň (15 %) = 25 200 Kč.
- Skutečné výdaje (100 000 Kč): základ daně 240 000 − 100 000 = 140 000 Kč, daň (15 %) = 21 000 Kč.
V tomto příkladu vycházejí výhodněji skutečné výdaje. Daň lze navíc snížit uplatněním osobních slev (např. sleva na poplatníka). U velmi vysokých celkových základů daně se může část základu daně danit vyšší sazbou (23 %).
🔗 Související články a užitečné informace
- Minimalizace daně z pronájmu: Další tipy, jak legálně snížit daň, najdete v článku Platíte daň z pronájmu zbytečně?
- Prodej nemovitosti a daň z příjmů: Pokud zvažujete i prodej nemovitosti, přečtěte si článek Daň z prodeje nemovitosti a další náklady.
🏁 Závěr
Příjmy z pronájmu lze zvládnout bez stresu, když si včas připravíte podklady a vyberete správnou metodu výdajů. Tento návod vám pomůže projít přiznáním za rok 2025 krok za krokem a vyhnout se nejčastějším chybám.
