Většina pronajímatelů volí paušální výdaje jako nejjednodušší způsob zdanění. Ano, je to administrativně nenáročné, ale nemusí to být nejvýhodnější. Ve skutečnosti lze daňovou povinnost snížit až na nulu tím, že místo paušálu uplatníte skutečné výdaje. Trochu práce navíc se vám může vyplatit.
Paušální vs. skutečné výdaje
Paušální výdaje činí 30 % z příjmů z pronájmu. Například při ročním příjmu 240 000 Kč si můžete odečíst 72 000 Kč, což znamená základ daně 168 000 Kč. Při 15% dani zaplatíte 25 200 Kč.
Zkoušeli jste si někdy spočítat skutečné výdaje? Co všechno lze zahrnout?
Odpisy nemovitosti
Co jsou daňové odpisy?
Odpisy znamenají postupné rozložení pořizovací ceny nemovitosti do nákladů v průběhu její životnosti. Snižují daňový základ a tím i samotnou daňovou povinnost. Problematika odpisů je celkem komplexní téma. Existuje zde řada výjimek a omezení, kterým se budu věnovat detailně v dalším článku.
Jak funguje odpisování?
Pronajímané nemovitosti patří do odpisové skupiny 5, což znamená 30 let odpisování. První rok lze odepsat 1,4 % z pořizovací ceny a v dalších letech 3,4 %.
Pořizovací cena bytu: 5 000 000 Kč
Roční nájemné: 240 000 Kč
- 1. rok: 1,4 % = 70 000 Kč
- Další roky: 3,4 % = 170 000 Kč
Úroky z hypotéky
Při financování pronájmu hypotékou si můžete zaplacené úroky odečíst dvěma způsoby:
- Nezdanitelná část podle § 15 ZDP – platí pouze pro vlastní bydlení.
- Výdaj na dosažení, zajištění a udržení příjmů (§ 24 ZDP) – pokud nemovitost pronajímáte, lze úroky uplatnit jako výdaj.
Při vysokých úrokových sazbách se tento odpočet vyplatí zejména v prvních letech splácení.
Další uznatelné výdaje
- Opravy a údržba: Výmalba, výměna oken, dveří atd.
- Pojištění nemovitosti: Pravidelné pojistné platby.
- Daň z nemovitosti: Roční daňové odvody.
- Vybavení: Nákup nábytku či spotřebičů pro nájemníky.
- Paušál na dopravu: Až 5 000 Kč měsíčně (60 000 Kč ročně) za použití vlastního automobilu k zajištění pronájmu.
- Daňové slevy: Například sleva na poplatníka (2024: 30 840 Kč), sleva na manžela/manželku, invaliditu, děti apod.
Praktický příklad
Představme si byt s ročním příjmem 240 000 Kč a pořizovací cenou 5 000 000 Kč. Skutečné výdaje:
- Odpisy (1. rok): 70 000 Kč (2. rok: 170 000 Kč)
- Úroky z hypotéky: 60 000 Kč
- Opravy a údržba: 20 000 Kč
- Pojištění: 5 000 Kč
- Daň z nemovitosti: 2 000 Kč
- Vybavení: 20 000 Kč
- Paušál na dopravu: 60 000 Kč
Celkové výdaje: 237 000 Kč. V druhém roce (s vyššími odpisy) dokonce ještě více. Už je vám jasné, že o daních nebude řeč.
Závěrem
Uplatnění skutečných výdajů místo paušálu velmi často vede k nižší daňové povinnosti. Vyžaduje to sice evidenci a uchovávání dokladů, ale výsledná úspora za to stojí.
