Daň z prodeje nemovitosti a další náklady, o kterých byste měli vědět
Prodej nemovitosti není jen o stanovení prodejní ceny a nalezení kupce. Mnoho majitelů zapomíná na to, že je čekají daně a další výdaje, které mohou výslednou sumu výrazně snížit. V tomto článku se podíváme na daň z příjmu, poplatky a další povinnosti prodávajícího, abyste měli jasnou představu o tom, co vás čeká. Článek obsahuje praktické rady, díky nimž snadno odhadnete skutečný čistý zisk z prodeje vaší nemovitosti.
💡 Progresivní sazby 15 % a 23 %
V České republice se na zisk z prodeje nemovitosti uplatňuje základní 15% sazba daně z příjmu (pro fyzické osoby). Pokud ale váš zisk (rozdíl mezi pořizovací a prodejní cenou) za daný rok přesáhne 36násobek průměrné mzdy (pro rok 2025 se odhaduje cca 1 676 052 Kč), část nad tuto hranici se daní vyšší sazbou 23 %.
Příklad: Pořídili jste nemovitost za 4,5 mil. Kč a prodali ji za 7 mil. Kč, váš zisk činí 2,5 mil. Kč. Z prvních 1 676 052 Kč (pod hranicí 36násobku průměrné mzdy) zaplatíte 15 %, z hrubého pohledu tedy zhruba 251 000 Kč. Ze zbylých 823 948 Kč zaplatíte 23 %, což může představovat asi 189 500 Kč. Celkem tak daň přesáhne 440 000 Kč. Proto je důležité s tímto scénářem raději počítat už ve fázi plánování prodeje.
🚀 Kdy jste od daně osvobozeni?
Podle zákona o daních z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb.) existují situace, kdy daň z prodeje nemusíte platit:
- Dlouhodobé vlastnictví (5 / 10 let): Pokud jste nemovitost nabyli před rokem 2021 a vlastníte ji déle než 5 let, jste od daně osvobozeni. U nemovitostí nabytých po roce 2021 se lhůta prodlužuje na 10 let.
- Bydliště alespoň 2 roky: Jste-li v prodávané nemovitosti hlášeni k trvalému bydlišti a skutečně jste tam minimálně 2 roky bydleli, daň neplatíte.
- Přímé využití peněz na vlastní bydlení: Pokud finance z prodeje použijete v určité lhůtě na další nemovitost pro vlastní bydlení, daň neplatíte.
- Dědictví a darování: U zděděných nemovitostí se do lhůty vlastnictví započítává i doba zůstavitele.
Statistika: Podle odhadů tuzemských daňových poradců je v současnosti až 30–40 % prodávajících od daně osvobozeno, nejčastěji díky splnění pětileté či desetileté lhůty nebo bydliště po dobu 2 let.
💰 Další daně a povinnosti
Daň z nabytí nemovitých věcí: byla v ČR zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. ve druhé polovině roku 2020. Prodávající ani kupující ji tedy neplatí.
Poplatek za vklad do katastru: činí 2 000 Kč za jeden návrh na vklad. Obvykle jej hradí kupující, dohoda se však může lišit.
Daň z nemovitých věcí: váže se vždy ke stavu k 1. lednu daného roku. Pokud tedy prodáte nemovitost v průběhu roku, daň za tento rok hradíte ještě vy, kupující začne až následující rok.
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB): Povinný téměř u každého prodeje. Cena se pohybuje kolem 3 000–5 000 Kč. Pokud jej nemáte, můžete dostat pokutu od Státní energetické inspekce.
👥 Náklady na služby makléře a právní služby
Realitní makléř: spolupráce s profesionálem sice znamená provizi (3–5 % z kupní ceny + DPH), avšak často vám dokáže ušetřit čas a vyjedná lepší cenu. Průměrně se provize pohybuje kolem 3 %, takže u 5 milionového bytu činí zhruba 150 000 Kč + DPH 21 % = 181 500 Kč.
Právní služby a notář: sepsání kupní smlouvy, návrhu na vklad do katastru a bezpečná úschova financí mohou stát 5 000–10 000 Kč, notář či advokát si obvykle účtuje za úschovu 2 000–5 000 Kč. V případě složitější transakce se mohou náklady zvýšit.
Praktický tip: U velkých částek, které se při prodeji nemovitosti obvykle točí, je výhodné mít vše důkladně ošetřené z právního hlediska. Chyby v dokumentech by vás mohly vyjít mnohem dráž.
⚖ Kolik si tedy připravit?
Celkové náklady na prodej nemovitosti se liší případ od případu, ale ty nejčastější výdaje bývají:
- Daň z příjmu: 15 % či 23 % (pokud nejste osvobozeni)
- Provize realitní kanceláři: 3–6 % z prodejní ceny
- PENB (energetický štítek): cca 3 000–5 000 Kč
- Právní služby: cca 5 000–10 000 Kč
- Úschova peněz: cca 2 000–5 000 Kč
- Daň z nemovitých věcí: pokud jste byli vlastníkem k 1. lednu
Příklad: Prodej staršího bytu za 5 mil. Kč s pomocí realitního makléře a bez daňových osvobození může znamenat:
- Daň z příjmu ~225 000 Kč (při rozdílu 1,5 mil. Kč)
- Provize (3 %) ~150 000 Kč + DPH 21 % = 181 500 Kč
- Právní služby, PENB apod. ~10–15 000 Kč
Je tedy dobré předem počítat s tím, že výsledná částka může být o statisíce korun nižší než inzerovaná prodejní cena.
📝 Doporučení pro prodávající
- Zkontrolujte podmínky osvobození (doba držby, bydliště 2 roky, investice do nového bydlení)
- Získejte odhad tržní ceny – zdarma například zde (odhadce, makléř, cenové mapy)
- Neopomeňte formality (PENB, právní dokumentace, daňová přiznání)
- Plánujte finance (vyčleňte peníze na daň z příjmu, poplatky a provize)
- Profesionální pomoc (makléř, advokát) vám může ušetřit čas a maximalizovat zisk
🤝 Kompletní servis od profesionálního makléře
Kvalitní služba má prodávajícímu ušetřit starosti, peníze i čas. Proto nabízím kompletní balíček, který zahrnuje:
- Ocenění vaší nemovitosti (analýza a příprava strategie pro prodej)
- Profesionální prezentaci nemovitosti (fotografie, videoprohlídka, vizualizace)
- Marketing (realitní portály, sociální sítě, youtube, reklama ve vyhledávání)
- Právní služby (příprava a ověření smluv)
- Úschovu peněz (notář či advokát)
- Poplatky za katastr (vklad vlastnického práva)
To vše je již součástí mé provize, která se standardně pohybuje v rozmezí
3–5 % z prodejní ceny.
Doporučení: Takto by měla vypadat kvalitní nabídka každého makléře. Pokud někdo
takový servis nenabízí, zvažte oslovení jiného profesionála.
✅ Závěrem
Daň z příjmu, provize, právní služby i další poplatky mohou z prodejní ceny ukrojit statisíce korun. Správné plánování a znalost podmínek vám pomůže získat maximum. Pokud chcete prodat rychle, bezpečně a za co nejvyšší cenu, neváhejte využít kompletní servis. Rád vám s prodejem vaší nemovitosti pomohu, abyste se vyhnuli zbytečným komplikacím a dosáhli co nejlepšího výsledku.
