Když se vám nemovitost líbí, bývá těžké udržet emoce na uzdě. Ale ještě před podpisem rezervační smlouvy byste si měli ověřit jednu zásadní věc – zda k nemovitosti vůbec vede právně zajištěný přístup.
Absence řádného přístupu patří mezi nejčastější problémy, které mohou zcela zablokovat užívání nemovitosti i její budoucí prodej.
🚗 Co znamená „zajištěný přístup“
Každá nemovitost by měla mít zaručené právo přístupu z veřejné komunikace – buď přímo, nebo přes sousední pozemek. Pokud cesta vede přes cizí pozemek, musí být toto právo:
- zřízené jako věcné břemeno (služebnost cesty) a zapsané v katastru,
- nebo vlastnicky patřit k prodávanému pozemku.
Bez těchto podmínek může být přístup pouze „tolerovaný“, což znamená, že vlastník sousedního pozemku může kdykoli zabránit vjezdu či vstupu.
Příklad z praxe:
Kupující si pořídil dům s příjezdovou cestou přes sousední pozemek. Když nový vlastník sousedního pozemku cestu oplotil, kupující zjistil, že nemá právní nárok ji používat – cesta nikdy nebyla zapsána jako věcné břemeno. Výsledek? Dům se stal prakticky nepřístupným.
🔍 Jak si přístup ověřit
1️⃣ Nahlédněte do katastru nemovitostí – otevřete si výpis z listu vlastnictví (LV) na nahlizenidokn.cuzk.cz.
- Zkontrolujte část B1 (vlastnické právo) a B3 (jiná práva) – hledejte zápis o věcném břemeni cesty.
- Podívejte se také na katastrální mapu – zda cesta skutečně spojuje nemovitost s veřejnou komunikací.
2️⃣ Prověřte skutečný stav v terénu – nestačí, že cesta je zakreslená na mapě. Ověřte, že je skutečně sjízdná a přístupná i v zimě nebo při stavebních pracích.
3️⃣ Vyžádejte si listinu o zřízení služebnosti – pokud cesta vede přes cizí pozemek, musí existovat notářsky ověřená smlouva a být vložena do katastru.
Tip od právníka: Pokud v listu vlastnictví žádné věcné břemeno není a přístup vede přes cizí pozemek, trvejte na tom, aby se služebnost cesty zřídila ještě před podpisem kupní smlouvy.
⚠️ Proč to musíte vědět předem
Bez zajištěného přístupu se nemovitost stává:
- prakticky neuživatelnou,
- těžko prodejnou – banky ji často odmítají financovat hypotékou,
- a někdy i nepřístupnou pro záchranné složky nebo dodavatele energií.
Pokud se na problém přijde až po podpisu rezervační smlouvy, může být pozdě – smlouva bývá nevratná a o rezervační poplatek můžete přijít.
✅ Doporučení makléře
- Ověřte právní přístup v katastru i na místě.
- Požadujte doložení věcného břemene nebo vlastnického práva k cestě.
- Nepodepisujte rezervační smlouvu, dokud si nejste jisti, že je přístup právně ošetřen.
Chcete mít jistotu, že kupujete nemovitost bez právních pastí?
Rád vám pomohu s právní prověrkou a zjistím, zda má nemovitost zajištěný přístup.
👉 Kontaktujte mě pro nezávaznou konzultaci zdarma
