List vlastnictví (LV) je jeden z nejdůležitějších dokumentů při koupi nemovitosti. Ukazuje, kdo je skutečným vlastníkem, jaká práva a povinnosti jsou s nemovitostí spojeny a jaká rizika vám hrozí, pokud byste koupili nemovitost bez právní prověrky.
Přesto většina kupujících LV vnímá jen jako „nějaký papír z katastru“, kterému nerozumí. To je velká chyba. Dobrá znalost listu vlastnictví vám může ušetřit peníze, čas i velké právní problémy.
Cíl tohoto článku: ukázat vám krok za krokem, jak LV číst a co si na něm všímat, aby vaše koupě nemovitosti byla co nejbezpečnější.
🔍 Kde LV získat a proč ho kontrolovat opakovaně
List vlastnictví si můžete zdarma zobrazit online přes veřejný přístup na katastru nemovitostí:
Pro úplné znění včetně detailů (Sbírka listin, přesné znění břemen) doporučuji:
- výpis z katastru přes CzechPOINT, nebo
- placený přístup Dálkový přístup do KN.
Pozor: LV se může měnit každým dnem – hypotéka, exekuce či věcné břemeno se mohou objevit i během procesu koupě. Proto LV kontrolujte opakovaně až do okamžiku vkladu vlastnického práva.
🧩 Jak číst list vlastnictví – části A–E
LV se skládá z pěti hlavních částí. Každá má svůj význam a může skrývat jiné „miny“, které je dobré odhalit ještě před podpisem smlouvy.
A – Označení nemovitosti
Tato část obsahuje základní údaje o nemovitosti:
- katastrální území,
- parcelní číslo nebo číslo jednotky,
- druh pozemku nebo typ jednotky,
- způsob využití,
- výměru.
Na co si dát pozor:
- U pozemků ověřte, zda jejich druh odpovídá realitní nabídce – např. „zahrada“ není stavební pozemek.
- U bytů si zkontrolujte, co vše je součástí jednotky (sklep, parkovací stání, podíl na společných částech domu).
Typická chyba kupujících: kupují „byt se sklepem“, ale sklep není v jednotce – je pouze „vyhrazen k užívání“, což právně neznamená vlastnictví.
B – Vlastnické právo (B1, B2, B3)
Tato část je klíčová pro ověření, kdo nemovitost skutečně vlastní a jaká práva s tím souvisí.
B1 – Vlastník / spoluvlastníci
Najdete zde:
- jméno vlastníka či vlastníků,
- velikost spoluvlastnických podílů (např. 1/2, 1/10),
- právní titul nabytí (kupní smlouva, dědictví, darování…),
- datum vkladu vlastnického práva.
Na co si dát pozor:
- Souhlas všech spoluvlastníků je nutný.
- U společného jmění manželů ověřte i situaci druhého manžela (není-li v LV přímo uveden).
- Darování může někdy signalizovat snahu ukrýt majetek před věřiteli – je dobré ho prověřit pečlivěji.
B2 – Věcná práva ve prospěch vlastníka
Zde jsou uvedena práva, která vlastníka opravňují – např. služebnost vedení přes sousední pozemek ve prospěch této nemovitosti.
Tato část bývá obvykle pozitivní, ale je potřeba ji číst společně s částí C.
B3 – Jiná práva
Zde se mohou objevit další zvláštní práva, např. předkupní právo nebo právo stavby. I tato práva mohou ovlivnit vaši možnost s nemovitostí do budoucna nakládat.
C – Omezení vlastnického práva
Nejrizikovější část LV pro kupujícího. Ukazuje, co vlastník NESMÍ nebo jak je jeho právo omezené.
Typické zápisy v části C:
- zástavní právo banky (hypotéka),
- zástavní právo ve prospěch fyzické osoby,
- exekuce,
- insolvence,
- věcná břemena tížící nemovitost (např. právo dožití, právo cesty, právo užívání),
- zákaz zcizení a zatížení,
- předkupní právo.
Na co si dát extrémní pozor:
- Exekuce – riziko neplatného převodu a zásahu exekutora do obchodu.
- Zástavní právo ve prospěch fyzické osoby – může ukazovat na nebankovní půjčky s tvrdými podmínkami.
- Právo doživotního užívání – nemovitost je prakticky neprodejná pro běžného kupujícího.
- Zákaz zcizení a zatížení – bez souhlasu oprávněného subjektu není možné nemovitost prodat ani zastavit.
Častý omyl kupujících: „Hypotéka se po koupi nějak vymaže…“ – ano, ale pouze pokud je správně nastaveno financování a část kupní ceny jde přímo bance, aby mohla zástavu z katastru vymazat.
D – Jiné zápisy
Tato část obsahuje různé poznámky a upozornění, která se netýkají přímo práv, ale mohou ukazovat na probíhající nebo sporná řízení.
Může jít například o:
- poznámku spornosti,
- poznámku o probíhajícím řízení,
- poznámku o vyvlastnění,
- poznámku o opravě chyb v katastru.
Jak číst část D:
- „Poznámka spornosti“ je výrazná červená vlajka – převod může být napaden.
- U každého probíhajícího řízení zjistěte, čeho se týká – může zásadně ovlivnit vaše vlastnické právo.
E – Nabývací tituly
Poslední část LV odkazuje na konkrétní listiny uložené ve Sbírce listin. Teprve tyto dokumenty odhalí:
- skutečné znění kupních, darovacích či jiných smluv,
- přesný obsah a rozsah věcných břemen,
- podmínky převodu,
- případné chyby nebo nejasnosti v zápisu,
- starší závazky, které „přežívají“ i změnu vlastníka.
Jak postupovat:
- Stáhněte listinu z dálkového přístupu nebo si ji vyžádejte na CzechPOINTu.
- Nechte ji zkontrolovat právníkem – jazyk smluv bývá složitý a drobná věta může mít velký dopad.
📌 Co všechno LV neukáže
List vlastnictví je zásadní nástroj, ale není kompletní právní audit. Neobsahuje například:
- běžné nájemní smlouvy (většina se do katastru nezapisuje),
- technické vady nemovitosti,
- sousedské spory a faktické užívání pozemků,
- černé stavby,
- stavební závady a omezení ze stavebního úřadu.
Proto je potřeba kombinovat LV s dalšími zdroji: katastrální mapou, insolvenčním rejstříkem, Centrální evidencí exekucí, informacemi ze stavebního úřadu a osobní prohlídkou nemovitosti i okolí.
💡 Shrnutí: LV odhalí většinu rizik – pokud víte, kde hledat
List vlastnictví je základním dokumentem každé bezpečné koupě. Správná interpretace LV dokáže včas odhalit:
- dluhy a zástavy,
- exekuce a insolvence,
- věcná břemena a omezení užívání,
- sporné převody a probíhající řízení,
- chybné či neúplné zápisy.
Čím lépe LV rozumíte, tím menší je šance, že se při koupi nemovitosti spálíte.
✅ Doporučení makléře:
Než podepíšete jakoukoli rezervační nebo kupní smlouvu, nechte si list vlastnictví zkontrolovat odborníkem. Ideálně včetně listin ve Sbírce listin.
Chcete mít jistotu, že je vaše budoucí nemovitost právně v pořádku?
👉 Nechte si udělat právní prověrku nemovitosti zdarma v rámci úvodní konzultace
