📝 Daňové přiznání z pronájmu 2024 – krok za krokem
Pronajímáte byt či dům a nejste podnikatel? V tom případě se vaše příjmy z pronájmu řídí § 9 zákona o daních z příjmů (ZDP) a je třeba je uvést v daňovém přiznání za rok 2024. V tomto praktickém průvodci si vysvětlíme, jaké příjmy pod § 9 spadají, jak uplatnit výdaje (paušální vs. skutečné), který formulář vyplnit, na co si dát pozor, jak přiznání podat (papírově, elektronicky či datovou schránkou) a jak spočítat daň. Na závěr připojíme i příklad výpočtu daně a odkazy na související články pro ještě podrobnější informace.
💰 Co patří mezi příjmy z pronájmu (§ 9 ZDP)
Příjmy z pronájmu podle § 9 zahrnují zejména nájemné z nemovitých věcí nebo bytů (pokud nejde o příjem z podnikání nebo zaměstnání). Typicky sem spadá pronájem bytu, domu, garáže, chaty či pozemku, který nevykonáváte v rámci živnosti. Patří sem také pronájem movitých věcí (např. auta či vybavení), pokud nejde o příležitostný nájem do 30 000 Kč za rok (ten by spadal pod § 10 jako ostatní příjem). Důležité je, že nájemné je zdanitelné vždy – neexistuje zde obecné osvobození jako u některých příležitostných příjmů.
Pozor na krátkodobé pronájmy: Pokud pronajímáte např. přes Airbnb či poskytujete krátkodobé ubytování s dalšími službami (úklid, ložní prádlo apod.), nejde o příjem z nájmu, ale o příjem ze samostatné činnosti (§ 7). V takovém případě byste museli mít živnost na ubytovací služby a příjem zdanit jako podnikání. Pro běžný dlouhodobý pronájem (nájemní smlouva na byt/dům) však živnost mít nemusíte a příjmy zdaňujete podle § 9 ZDP.
Společný nájem manželů: Pokud plynou příjmy z pronájmu ze společného jmění manželů, zdaní je jen jeden z manželů (lze se domluvit který) – veškerý nájem z dané nemovitosti uvede ve svém přiznání pouze on. Není možné, aby si manželé jeden příjem rozdělovali napůl; celý ho zdaní jen jeden z nich.
Kdy vzniká povinnost podat přiznání: Daňové přiznání za rok 2024 má povinnost podat každý, kdo má zdanitelné příjmy nad 50 000 Kč ročně (pokud nejde o příjmy již zdaněné srážkovou daní). U zaměstnanců platí povinnost podat přiznání, pokud součet jejich ostatních příjmů podle § 7–10 (tedy včetně nájmu) přesáhl 20 000 Kč. Výjimkou jsou tedy případy, kdy máte jen malé příjmy z nájmu: například když pronajímáte nemovitost a příjem za rok 2024 nepřesáhl 50 000 Kč (a nemáte jiné příjmy), nebo pokud jste zaměstnaní a příjem z nájmu byl do 20 000 Kč. V takových situacích příjem z nájmu dani nepodléhá a přiznání podávat nemusíte – v praxi však jde o výjimečné případy a většina pronajímatelů s nájmem přiznání podává.
Co vše se počítá do příjmu z nájmu: Do zdanitelného příjmu patří samotné nájemné, které vám nájemce platí za užívání nemovitosti. Zálohy na služby a energie se do příjmu počítají jen tehdy, pokud jsou stanoveny paušální částkou bez vyúčtování – v takovém případě se totiž fakticky stávají součástí nájemného. Naopak pokud nájemníkovi zálohy na energie a služby pravidelně vyúčtováváte podle skutečné spotřeby, nejsou tyto platby vaším příjmem (jste jen zprostředkovatel úhrad za energie). Ve smlouvě je proto vhodné mít zvlášť uvedenou částku nájemného a zvlášť zálohy na služby. Příjmy z nájmu navíc posuzujte časově podle data inkasa – do roku 2024 patří všechny nájemné, které jste v tomto roce skutečně obdrželi, i kdyby šlo o platbu za jiné období.
💸 Výdaje k příjmům z pronájmu: paušální vs. skutečné
Stejně jako u podnikání si i u příjmů z pronájmu můžete od příjmů odečíst výdaje, a to dvěma způsoby: paušální částkou nebo ve skutečné výši. Volba metody může významně ovlivnit výši výsledné daně, proto zvažte, co je pro vás výhodnější.
Paušální výdaje 30 %:
Jednodušší variantou je uplatnit paušál – u příjmů z nájmu si můžete odečíst 30 % z inkasovaných příjmů jako výdaj. Například z ročního nájmu 200 000 Kč činí paušální výdaj 60 000 Kč. Maximálně však lze touto procentní metodou odečíst 600 000 Kč výdajů ročně (což odpovídá příjmům z nájmu cca do 2 mil. Kč). Paušální výdaje se uplatní jediným číslem – není třeba nic dokládat a evidovat jednotlivé účty. Tuto variantu volí často pronajímatelé, kteří nemají velké náklady spojené s pronajímáním.
Skutečné výdaje:
Druhou možností je sečíst veškeré prokazatelné náklady, které jste vynaložili na dosažení a udržení příjmů z nájmu. Do skutečných výdajů patří například opravy a údržba nemovitosti, vybavení bytu, poplatky realitnímu makléři, pojištění nemovitosti, daň z nemovitých věcí či úroky z hypotečního úvěru na koupi pronajímané nemovitosti. Velkou položkou mohou být také odpisy nemovitosti – rozložení pořizovací ceny domu/bytu do nákladů postupně v čase (standardně 30 let). Pokud uplatňujete skutečné výdaje, musíte být schopni doložit každý výdaj dokladem pro případ kontroly.
Náročnost evidence je větší, ale tato metoda se vyplatí, pokud vaše reálné náklady převyšují paušál 30 %. U pronájmu např. nově pořízeného bytu na hypotéku bývají často vysoké úroky a odpisy, takže skutečné výdaje mohou snadno přesáhnout paušálních 30 %. Naopak u pronájmu, kde nemáte téměř žádné výlohy, může být paušál výhodnější.
Tip: Nemůžete zkombinovat obě metody – na všechny příjmy z nájmu za daný rok musíte zvolit jednu variantu výdajů. Optimalizaci výdajů a tipům, jak snížit daň z pronájmu, se věnuje podrobně můj samostatný článek Platíte daň z pronájmu zbytečně?
✍️ Jak vyplnit daňové přiznání s příjmy z nájmu
Formulář: Pro oznámení příjmů z pronájmu slouží standardní Daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Vzor pro rok 2024 najdete na webu Finanční správy nebo jej lze vyplnit interaktivně na portálu Moje daně . K tomuto formuláři patří Příloha č.2 – Výpočet dílčího základu daně z příjmů z nájmu (§ 9) a z ostatních příjmů (§ 10). Každý pronajímatel ji musí vyplnit. V Příloze č. 2 uvedete souhrnné příjmy z nájmu a proti nim výdaje (paušální částku nebo součet skutečných výdajů). Rozdíl představuje dílčí základ daně z nájmu, případně ztrátu. Výslednou částku z § 9 pak přenesete do hlavního formuláře daňového přiznání, kde se sčítá s dalšími dílčími základy (např. ze zaměstnání, podnikání apod.). Konkrétně se částka z nájmu uvádí na řádku určeném pro § 9 (pro rok 2024 to bude řádek 39 formuláře).
Postup vyplnění: Nejprve vyplňte základní identifikační údaje poplatníka v úvodu formuláře (jméno, rodné číslo, adresu atd.). Dále v případě, že jste měl(a) i jiné zdanitelné příjmy (např. ze zaměstnání), vyplníte příslušné oddíly formuláře – například příjmy ze zaměstnání od zaměstnavatele se uvádějí v oddílu § 6. Příjmy z nájmu patří do Přílohy č. 2, kterou vyplní jen ti poplatníci, kteří mají příjmy z nájmu nebo tzv. ostatní příjmy. V Příloze č. 2 zaškrtnete, že vyplňujete dílčí základ daně z nájmu (§ 9), a vyplníte zde:
- Úhrn příjmů z nájmu (zaokrouhleno na celé koruny dolů)
- Úhrn výdajů (buď 30 % paušál, nebo skutečné výdaje)
- Dílčí základ daně z nájmu = příjmy − výdaje (může být i záporný)
Pozor na to, že nezdanitelné částky (např. odpočet úroků z úvěru na vlastní bydlení) se do Přílohy č. 2 neuvádějí. Ty patří jinam, pokud byste je chtěli uplatnit.
Sociální a zdravotní pojištění: Příjmy z nájmu nepodléhají odvodům na sociální ani zdravotní pojištění. To znamená, že z pronájmu neplatíte žádné pojistné – pouze daň z příjmů, na rozdíl od příjmů z podnikání.
🗓️ Způsoby podání a termíny (lhůty) pro přiznání za 2024
Daňové přiznání k dani z příjmů FO za rok 2024 je třeba podat v řádném termínu na jaře 2025. Lhůta se liší podle zvoleného způsobu podání:
- Papírové podání: Lhůta je do úterý 1. dubna 2025 (první pracovní den po 31. 3.). Přiznání můžete odevzdat osobně na podatelně finančního úřadu nebo zaslat poštou.
- Elektronické podání (Moje daně, EPO): Lhůta se automaticky prodlužuje do pátku 2. května 2025. Za elektronické podání se považuje odeslání přiznání v tzv. strukturované formě (XML) – nestačí ho poslat e‑mailem v PDF.
- Datová schránka: Máte-li datovou schránku, můžete formulář (XML) poslat přímo z ní. Pro OSVČ, které mají datovou schránku zřízenou povinně, je to de facto jediná možná varianta podání (kromě online portálu).
Po podání přiznání je nutné uhradit i vypočtenou daň (pokud nevychází nulová). Splatnost je stejná jako lhůta pro podání přiznání. Kdo to nestihne, může využít opravného nebo dodatečného přiznání, ale riskuje pokuty. Pokud chcete lhůtu prodloužit, musíte dát plnou moc registrovanému daňovému poradci ještě před 1. 4. 2025, pak se termín posouvá až do 1. července 2025.
⚖️ Praktický příklad výpočtu daně z pronájmu
Uvažujme pronajímatelku paní Novákovou, která za rok 2024 obdržela z pronájmu bytu celkem 240 000 Kč (20 000 Kč měsíčně). Paní Nováková může uplatnit buď 30 % paušální výdaje, nebo své skutečné výdaje. Řekněme, že měla skutečné výdaje 100 000 Kč za rok (například úroky z hypotéky, opravy, pojištění, poplatky).
- Paušální výdaje (30 %): 30 % z 240 000 Kč činí 72 000 Kč, základ daně z nájmu tedy 240 000 − 72 000 = 168 000 Kč, daň 15 % z této částky = 25 200 Kč.
- Skutečné výdaje (100 000 Kč): Základ daně 240 000 − 100 000 = 140 000 Kč, daň 15 % = 21 000 Kč. V této variantě je daň nižší.
V uvedeném příkladu vycházejí výhodněji skutečné výdaje (daň 21 000 Kč místo 25 200 Kč). Pokud by však paní Nováková měla reálné výdaje nízké, mohl by se jí více vyplatit paušál. Vždy je tedy potřeba obě varianty spočítat. Daň lze navíc snížit uplatněním osobních slev (např. sleva na poplatníka 30 840 Kč).
🔗 Související články a užitečné informace
- Minimalizace daně z pronájmu: Další tipy, jak legálně snížit daň, najdete v článku Platíte daň z pronájmu zbytečně?
- Prodej nemovitosti a daň z příjmů: Pokud zvažujete rovněž prodej pronajímané nemovitosti, přečtěte si článek Daň z prodeje nemovitosti a další náklady, kde se dozvíte víc o podmínkách případného osvobození a uznatelných nákladech.
🏁 Závěr
Na závěr pamatujte, že příjmy z pronájmu mohou být snadno zvládnutelné, pokud si včas připravíte podklady a zvolíte vhodný postup. S tímto návodem by pro vás podání daňového přiznání za rok 2024 mělo být srozumitelné a bez zbytečných chyb.
