Majitelé bytů, kteří pronajímají, řeší každý rok stejnou otázku: můžu si „fond oprav“ dát do daňových nákladů? Krátká odpověď zní:

V praxi totiž rozhoduje hlavně to, na co SVJ peníze skutečně použije. Pokud na běžný provoz, údržbu a opravy, je situace jednoduchá. Pokud na větší investice typu zateplení nebo nový výtah, vstupuje do hry režim technického zhodnocení a odpisů.

🏢 Co se myslí „fondem oprav“

„Fond oprav“ není přesný právní termín. Je to lidový název pro to, co občanský zákoník u SVJ označuje jako příspěvek na správu domu a pozemku.

SVJ tím obvykle myslí dlouhodobou zálohu – pravidelné platby vlastníků, ze kterých se hradí:

• opravy a běžná údržba společných částí,
• revize a servis,
• a někdy i větší zásahy (rekonstrukce, modernizace).

Pokud chcete úplně přesnou definici pro váš dům, podívejte se do stanov SVJ – tam bývá popsáno, jak je příspěvek nastavený a na co se používá.

✅ Kdy je „fond oprav“ daňově uznatelný hned

Pokud vedete jen daňovou evidenci (nejste účetní jednotka), pokynová praxe finanční správy (Pokyn GFŘ D-22) připouští, že platby vlastníka na provozní výdaje (typicky i „fond oprav“) jsou daňovým výdajem v okamžiku úhrady.

⚠️ Kdy zbystřit: technické zhodnocení

Problém nastává ve chvíli, kdy SVJ z dlouhodobé zálohy financuje technické zhodnocení (TZ) společných částí domu.

Zjednodušeně:

• oprava/údržba = udržení stavu, výměna „za stejné“ bez zlepšení funkce → obvykle jednorázově do nákladů,
• technické zhodnocení = zlepšení, modernizace, zvýšení užitné hodnoty, prodloužení životnosti → řeší se přes limit a často přes odpisy.

Podle zákona o daních z příjmů se TZ obvykle posuzuje v úhrnu za rok pro daný majetek a důležitý je limit 80 000 Kč. Pokud je překročen, výdaj se neuplatní jednorázově, ale zvyšuje vstupní cenu a uplatňuje se postupně přes odpisy.

🧮 Jak spočítat svůj podíl na technickém zhodnocení

Když SVJ dokončí investiční akci, vezmete:

• celkové náklady akce (např. zateplení),
• a vynásobíte je svým spoluvlastnickým podílem na společných částech domu.

Příklad:
SVJ dokončí zateplení za 3 000 000 Kč. Váš podíl na společných částech je 650/10 000 (tj. 6,5 %).
Váš podíl na TZ = 3 000 000 × 0,065 = 195 000 Kč.

Tyto částky je dobré mít rozpadnuté po jednotlivých akcích (zateplení, výtah, střecha…). Na konci roku se pak dají sečíst do jedné roční částky pro byt.

🔁 Pozor na „dvojí uplatnění“: korekce výdajů

Jestliže jste v minulosti dávali platby do „fondu oprav“ do nákladů, ale SVJ je následně použilo na technické zhodnocení, může být potřeba provést korekci v roce, kdy bylo TZ dokončeno.

Smysl je jednoduchý: aby nevzniklo dvojí uplatnění – jednou jako běžný náklad (platba do FO) a podruhé přes odpisy po navýšení vstupní ceny.

📄 Kde získat podklady (a co si vyžádat)

Podklady mívá:

• správce SVJ / účetní SVJ (faktury, smlouvy, rozpočty, členění oprava vs. TZ),
• výbor / předseda SVJ (zápisy shromáždění, rozhodnutí, termíny dokončení).

Jako vlastník máte právo se seznámit s hospodařením SVJ – v praxi si můžete vyžádat k investiční akci např. faktury, smlouvy o dílo, předávací protokoly, bankovní výpisy nebo účetní sestavy.

✅ Jednoduchá rutina: potvrzení od SVJ 1× ročně

Pokud chcete mít v daních klid, nastavte si jednoduchý zvyk: jednou ročně požádejte SVJ o potvrzení, zda byly v daném roce dokončeny akce považované za technické zhodnocení a jaký je váš podíl.

🧠 Alternativa: „pro jistotu to nedávám do nákladů“

Někteří pronajímatelé volí jednoduchost a „fond oprav“ do nákladů vůbec nezahrnují, aby nemuseli řešit administrativu s TZ. Je to legální volba, ale často tím zbytečně přicházejí o uplatnitelné výdaje.

Nejlepší přístup je obvykle pragmatický: spočítat si, kolik reálně ušetříte na dani a zda se vám vyplatí si jednou ročně vyžádat potvrzení od SVJ.

✅ Shrnutí pro majitele bytu

• Platby do „fondu oprav“ jsou často daňovým nákladem v roce úhrady.
• Rozhoduje, zda SVJ peníze použije na opravy/údržbu, nebo na technické zhodnocení.
• U větších investic (zateplení, výtah…) si hlídejte svůj podíl a rok dokončení.
• Chcete-li klid, vyžádejte si 1× ročně potvrzení od SVJ.