Úvod
Při prodeji a ocenění bytu podle plochy je naprosto zásadní vědět, jak velký váš byt ve skutečnosti je a jak se tato plocha správně určuje. Přesná výměra bytu ovlivňuje odhad tržní ceny – ceny bytů se často udávají v přepočtu na metr čtvereční. Pokud plochu stanovíte špatně (například ji omylem nadhodnotíte započítáním prostor, které se běžně nepočítají), může výsledné ocenění vycházet nesprávně. Naopak podhodnocení plochy znamená, že byste mohli svůj byt cenově zbytečně podhodnotit.
Z hlediska férového ocenění a důvěry kupujících je proto důležité mít správně spočítanou plochu bytu. Zájemci o koupi dnes dobře vědí, za co platí, a nechtějí platit plnou cenu například za sklep či balkon, který nemá stejnou využitelnost jako obytná místnost. V tomto článku si vysvětlíme různé pojmy (podlahová, užitná, celková plocha bytu apod.), podíváme se, jak se započítává balkón, terasa, sklep či další části bytu do celkové výměry, a ukážeme si na příkladu, jak správně spočítat plochu konkrétního bytu.
Rozdíl mezi podlahovou, užitnou a celkovou plochou bytu
V inzerátech a dokumentacích se můžeme setkat s různými pojmy pro velikost bytu. Každý může znamenat trochu něco jiného, a proto je dobré se v nich vyznat:
- Podlahová plocha bytu – součet ploch všech místností uvnitř bytu měřený zpravidla uvnitř obvodových stěn. Zahrnuje veškerou vnitřní plochu včetně příček, stěn a sloupů. Do ní se nepočítají balkony, terasy ani společné části domu. Legislativa od roku 2014 definuje, že tyto venkovní plochy se nezapočítávají do podlahové plochy bytové jednotky.
- Užitná plocha bytu – též nazývaná užitková plocha. Jedná se o plochu, kterou lze skutečně užívat pro bydlení, bez konstrukčních prvků jako jsou vnitřní příčky nebo nosné sloupy. Tato plocha bývá o něco menší než podlahová.
- Celková plocha bytu – může znamenat buď půdorysný rozměr bytu (tj. podlahovou plochu), nebo zahrnovat i další plochy spojené s bytem jako balkon, terasa, lodžie, sklep apod. V praxi se pak často uvádí jako celková užitná plocha.
Balkón, terasa a lodžie – jak se započítávají?
Balkony, lodžie a terasy představují venkovní rozšíření bytu a významně zvyšují komfort bydlení, nicméně se s nimi zachází odlišně než s vnitřní plochou:
- Do oficiální podlahové plochy bytu se balkón ani terasa nepočítají. Například byt 70 m² s balkonem 5 m² má právně uvedenou podlahovou plochu 70 m².
- Pro účely ocenění se však často používá koeficient – balkón či lodžie se započítá z 50 % své plochy. Balkon o ploše 5 m² tedy přidá do celkové užitné plochy 2,5 m².
- Balkón vs. lodžie vs. terasa – standardně se u všech těchto venkovních ploch uplatňuje poloviční započítání. Lodžie, byť může mít mírně vyšší užitnou hodnotu, se většinou nerozlišuje.
Sklep a komora – počítají se do plochy bytu?
K bytu často patří sklepní prostory nebo komory, ale při výpočtu plochy platí následující pravidla:
- Podlahová plocha bytu vs. sklep: Do zákonné podlahové plochy se sklep nezapočítává, pokud jde o oddělený prostor mimo byt.
- Sklep pro účely ocenění: Obvykle se jeho plocha započítá částečně s koeficientem 50 %. Například komora 2 m² a sklep 4 m² mohou přidat celkem přibližně 3 m² do užitné plochy.
- Poznámka: Pokud jde o příslušenství bytu, jde o prostory, které patří k bytu, ale nejsou součástí vnitřního obytného prostoru.
Parkovací nebo garážové stání
Parkovací místo či garáž se do plochy bytu nezapočítává. Tyto prostory se uvádějí a oceňují samostatně, jelikož nejsou určeny pro bydlení.
Plochy s nízkou světlou výškou (pod 1,2 m)
U místností nebo jejich částí, kde je světlá výška menší než 1,2 m, se plocha nezapočítává, protože takový prostor není plnohodnotně využitelný pro pobyt.
- U místností se šikmými stropy se plocha pod 1,2 m nepočítá do užitné plochy.
- Příklad: Podkrovní ložnice může mít část místnosti s nízkým stropem, která se nezahrnuje.
Přehled započítávání ploch bytu (koeficienty)
Pro rychlou orientaci uvádíme následující tabulku, jak se jednotlivé části bytu obvykle počítají:
| Část bytu / prostoru | Započítání do plochy bytu | Poznámka |
|---|---|---|
| Vnitřní plocha bytu (pokoje, kuchyň, koupelna, chodba ap.) |
100 % | Plná plocha všech místností uvnitř bytu, včetně příček a zdí (podlahová plocha). |
| Balkón, lodžie, terasa | 30-50 % | Exteriérové plochy – započítáváme polovinou kvůli nižší využitelnosti. |
| Sklep, komora (mimo byt) | 30-50 % | Nepobytné příslušenství – obvykle polovina plochy. |
| Část místnosti < 1,2 m výšky | 0 % | Prostory s velmi nízkým stropem se nezapočítávají. |
| Garážové / parkovací stání | 0 % | Uvádí se zvlášť, není součástí obytné plochy. |
Praktický příklad výpočtu plochy bytu
Představme si byt 3+1 s následujícími místnostmi:
- Obývací pokoj: 20 m²
- Ložnice: 15 m²
- Dětský pokoj: 12 m²
- Kuchyň: 8 m²
- Koupelna: 4 m²
- WC: 1,5 m²
- Předsíň a chodba: 9 m²
- Komora (uvnitř bytu): 2 m²
K bytu dále náleží:
- Balkón: 6 m²
- Sklepní kóje: 3 m²
Podlahová plocha bytu (interiér): Součet všech místností činí 71,5 m².
Užitná plocha (vnitřní): Po odečtení přibližně 4 m² příček získáme užitnou plochu okolo 67,5 m².
Celková užitná plocha bytu: Přičtením 50 % plochy balkonu (3 m²) a sklepa (1,5 m²) získáme celkem přibližně 76 m² (podlahová plocha) nebo 72 m² (užitná plocha).
Závěr
Správné změření a stanovení plochy bytu je základem pro férové a přesné ocenění nemovitosti. Mít správně spočítanou plochu se vyplatí, protože získáte realistický odhad tržní ceny a posílíte důvěru kupujících. Transparentní prezentace – kde uvedete podlahovou plochu bytu a zároveň bonusové prostory jako balkon či sklep samostatně – přispívá k profesionálnímu dojmu.
Často kladené otázky (FAQ)
Jaký je rozdíl mezi podlahovou a užitnou plochou bytu?
Podlahová plocha zahrnuje veškerou plochu uvnitř bytu včetně příček a konstrukcí a používá se pro právní účely (např. v katastru). Užitná plocha vyjadřuje skutečně využitelnou plochu bez konstrukčních prvků.
Započítává se balkón nebo terasa do plochy bytu?
Oficiálně se ne – balkóny, terasy či lodžie se do podlahové plochy nezahrnují, ale při ocenění se jejich plocha často započítává částečně (obvykle 50 %).
Proč je dobré nechat si byt odborně zaměřit před prodejem?
Odborné měření výměry bytu profesionálem zajistí přesnost a pomůže předejít nedorozuměním, čímž posílí vaši pozici při stanovování ceny nemovitosti.
Může se plocha bytu uváděná v inzerátu lišit od údajů v katastru?
Ano, protože katastr eviduje podlahovou plochu podle právních definic, zatímco inzerát může uvádět marketingově pojatou plochu se zahrnutím venkovních prostor započítaných redukovaně.
Znalost metodiky určování plochy bytu patří k základnímu know-how úspěšného prodeje. Přesné údaje vám pomohou správně ocenit nemovitost a usnadní celý prodejní proces.
