Realitní trh v Praze 2025: prognózy vývoje cen a kdy je nejlepší čas prodat
Metropole dlouhodobě patří k nejdražším lokalitám pro bydlení v ČR.
Pražský realitní trh v roce 2025 navazuje na trendy předchozích let – po období mírné stagnace opět rychle roste.
Prodávající tak stojí před klíčovou otázkou: kdy je nejlepší čas prodat svou nemovitost, aby dosáhli maximálního zisku?
V tomto článku se podíváme na aktuální data a statistiky vývoje cen nemovitostí v Praze, rozebereme
ekonomické faktory (inflace, úrokové sazby, poptávka, výstavba) ovlivňující realitní trh v roce 2025 a nabídneme doporučení,
kdy a jak nemovitost prodat co nejvýhodněji.
📈 Aktuální vývoj cen nemovitostí v Praze
Po extrémním růstu cen v letech 2020–2022 došlo v roce 2023 k mírnému ochlazení trhu. Ceny bytů v Praze dokonce nepatrně poklesly – průměrná cena prodaného bytu klesla na cca 103 700 Kč/m² (Ceny nemovitostí | Statistika), což představovalo meziroční pokles zhruba o 5–6 %. Tento oddech byl však jen dočasný. Během roku 2024 se trend obrátil a ceny opět nabraly vzestupnou trajektorii. Podle dostupných dat dosáhla ve 3. čtvrtletí 2024 průměrná cena bytu v Praze rekordních ~128 000 Kč za m². Praha se potýká s největším nedostatkem bytů ze všech regionů, takže právě zde bylo zaznamenáno nejvýraznější zdražování a lze očekávat i další růst cen.
Pro srovnání, celorepublikový průměr cen bytů je výrazně nižší (ve 3Q 2024 okolo 92 000 Kč/m²). Praha tedy suverénně vede – její ceny převyšují celostátní průměr o desítky procent. Dokonce i oproti druhému nejdražšímu regionu (Středočeskému kraji) jsou pražské byty zhruba o polovinu dražší. Hlavní město Praha dlouhodobě zůstává nejdražší lokalitou v ČR a rozdíl se spíše prohlubuje než zmenšuje. Na konci roku 2024 se ceny bytů v Praze dostaly zpět na úroveň předchozího cenového vrcholu (rok 2022) a překonaly ho. To vše nasvědčuje tomu, že prodávající jsou opět ve výhodě – poptávka je silná a kupující jsou ochotni akceptovat vysoké ceny, pokud najdou vhodnou nemovitost.
💡 Ekonomické faktory ovlivňující realitní trh 2025
Vývoj cen na realitním trhu úzce souvisí s širšími ekonomickými podmínkami. V roce 2025 vstupuje do hry několik klíčových faktorů:
- Inflace a příjmy domácností: Po rekordní inflaci v letech 2022–2023 se situace stabilizovala. Inflace klesla a v roce 2025 se očekává udržení kolem 2,5–3 %. Zároveň rostou průměrné mzdy (ke konci 2024 dosáhla průměrná mzda v ČR ~45 400 Kč). Nižší inflace a vyšší příjmy zlepšují kupujícím finanční situaci a důvěru. Mnoho domácností, které dříve kvůli nejistotě nákup odkládaly, se nyní vrací na trh – probíhá tak efekt odložené poptávky. To vytváří zvýšený tlak na růst cen nemovitostí.
- Úrokové sazby a dostupnost hypoték: Úrokové sazby u hypoték sice zůstávají relativně vysoké, ale postupně klesají. Česká národní banka v roce 2024 začala snižovat základní sazbu a uvolnila přísné limity pro poskytování hypoték. Koncem roku 2024 se hypoteční sazby pohybovaly kolem 5 %, avšak v roce 2025 by mohly banky začít více soutěžit o klienty a hypotéky klesnout ke 4–4,5 %. Nižší úroky zlepšují dostupnost financování bydlení a dále zvyšují poptávku po nemovitostech. Zároveň ČNB ponechává v platnosti už jen limit LTV (výše hypotéky max. 80 % hodnoty nemovitosti, pro mladé do 36 let 90 %). Ostatní ukazatele zrušila, takže na hypotéku dosáhne více zájemců. Kombinace mírně levnějších úvěrů a širší dostupnosti hypoték bude v roce 2025 významným prorůstovým faktorem.
- Poptávka po bydlení: Zájem o vlastní bydlení v Česku tradičně převyšuje možnosti trhu, zvláště v Praze. Vysoká inflace v minulých letech paradoxně utvrdila mnohé lidi v tom, že nemovitost je dobrá investice a ochrana hodnoty úspor. Jakmile se ekonomika stabilizovala, kupující se vrátili – ve druhé polovině 2024 developerské projekty zaznamenaly rekordní prodeje, blížící se úrovni roku 2021. Nejde jen o potřebu bydlení pro vlastní využití, ale i o investory, kteří nakupují byty k pronájmu (ti jsou motivováni i rostoucím tržním nájemným). V roce 2025 tedy pokračuje silná poptávka tažená kombinací vlastnického bydlení i investičních nákupů. Toto “rozběhnuté” tempo poptávky bude trvat, dokud se nevyčerpá vlna zájemců z předchozích let. Prognózy naznačují, že zájemců je na začátku roku stále hodně, což vytváří pro prodávající velmi příznivé prostředí.
- Nabídka nemovitostí a nová výstavba: Nedostatečná nabídka je dlouhodobý problém pražského trhu. Nových bytů se staví a prodává málo, rozhodně méně, než kolik by trh uživil. Developeři sice plánují desítky tisíc nových jednotek, ale narážejí na pomalé povolovací procesy. V Praze se dlouhodobě povoluje jen kolem 5 tisíc bytů ročně, přitom odhadovaná potřebná výstavba je minimálně dvojnásobná (Hypoindex.cz). Tato paralýza výstavby způsobila obrovský bytový deficit, který od roku 2006 narostl o ~80 tisíc bytů. Nedostatek nových projektů znamená, že kupující, kteří chtějí bydlet hned, často musí sáhnout po starších nemovitostech. To zvyšuje poptávku i ceny na sekundárním trhu (starší byty v dobrém stavu zdražují téměř stejně rychle jako novostavby). Omezená nabídka tedy zůstane v roce 2025 významným faktorem udržujícím cenovou hladinu vysoko. Dokud se trh nenasytí větším množstvím nových bytů (což v horizontu roku 2025 nehrozí), budou si prodávající držet silnou vyjednávací pozici.
🔮 Prognózy vývoje cen v Praze 2025
Co tedy odborníci očekávají od roku 2025 z hlediska cen nemovitostí? Celkový konsenzus je, že ceny budou spíše dál růst, i když pomalejším tempem než v předchozích „boom“ letech. Některé odhady hovoří o růstu kolem 5 % ročně, jiné jsou optimističtější. Poradenská společnost Knight Frank predikuje, že ceny bytů by mohly v roce 2025 vzrůst o 5–10 %. To je poměrně výrazné, avšak dosažení horní hranice by předpokládalo velmi příznivý souběh okolností (další pokles sazeb, silný ekonomický růst atd.). Realističtější je očekávat spíše pomalejší růst kolem 3–6 %.
Specifická situace panuje v prémiových lokalitách a u novostaveb. V Praze (a Brně), kde poptávka dlouhodobě převyšuje nabídku, rostou ceny rychleji než ve zbytku republiky. Zejména nové byty zdražují výrazným tempem – průměrná cena nového bytu v Praze již přesahuje 153 000 Kč/m². Developeři uvádějí nové projekty za stále vyšší ceny a kupující je přesto skupují, protože očekávají, že v budoucnu bude bydlení ještě dražší. Tento trend potáhne cenovou hladinu nahoru i v roce 2025, a to i u second-hand nemovitostí (druhotný trh). Jak poznamenává jeden z realitních odborníků, pokračující nedostatek nových projektů v kombinaci s klesajícími sazbami umožní prodávajícím dál zvyšovat ceny. Starší kvalitní byty v dobrých lokalitách tak budou nadále zdražovat, protože pro kupující představují alternativu, pokud si nemohou dovolit nebo se nedostanou k bytu v novostavbě.
Je ovšem na místě zmínit i rizika a nejistoty. Nic není jisté – jak ukázal rok 2022, neočekávané geopolitické či ekonomické události mohou sentiment na trhu rychle změnit. Pokud by například došlo k prudkému zhoršení ekonomiky, může se poptávka zadrhnout. Zatím však žádné takové signály na obzoru nejsou a základní scénář je optimistický. Pro prodávající to znamená, že rok 2025 by měl být příznivý pro prodej nemovitosti – ceny jsou vysoké a mají potenciál ještě mírně růst.
⏳ Kdy je nejlepší čas prodat nemovitost?
Jednou z nejčastějších otázek prodávajících je, ve kterém období prodat, aby získali nejvyšší cenu. Odpověď závisí na kombinaci tržních podmínek a také na sezónnosti realitního trhu. Obecně platí, že současné podmínky počátkem roku 2025 prodávajícím velmi přejí – na trhu je stále přetlak poptávky a nabídka je omezená. Mnoho kupujících aktivně hledá bydlení hned zkraje roku, částečně i kvůli odloženým rozhodnutím z předchozích let. Experti proto radí neotálet s prodejem. Pokud plánujete prodat, vyplatí se využít příznivé tržní situace, dokud trvá. Jinými slovy, právě teď se nacházíme v jakémsi okně příležitosti pro výhodný prodej.
Trh nemovitostí má rovněž své sezónní cykly. Tradičně bývá nejživější období jara (březen–květen) a také podzimu (září–říjen). Na jaře přichází na trh nejvíce kupujících (rodiny chtějí stihnout stěhování před prázdninami atd.), zatímco léto a Vánoce bývají klidnější. Nejlepší doba pro prodej z hlediska počtu zájemců tak bývá jaro nebo začátek podzimu. Pokud tedy můžete volit načasování, jarní měsíce 2025 by mohly být ideální – spojí se příznivá tržní situace s typickým sezónním nárůstem poptávky.
Na druhou stranu, v aktuální extrémně silné poptávce už sezónnost hraje menší roli. V zimních měsících 2024/2025 se prodávalo poměrně hodně, protože na trhu čeká mnoho kupců a jen málo nemovitostí. Proto není nutné čekat až do jara, zejména pokud by se podmínky mohly mezitím zhoršit. Sledujte hlavně vývoj úrokových sazeb a nabídku ve vašem okolí. Pokud by banky výrazněji zlevnily hypotéky v druhé polovině roku, může to přivést další zájemce a ještě zvýšit ceny. Shrnutí: stávající období je výhodné a pro drtivou většinu prodávajících nemá smysl vyčkávat. Jestliže jste rozhodnuti prodat, udělejte to v horizontu následujících měsíců.
Jak na prodeji vydělat co nejvíce? Zde je 5 klíčových tipů:
- Stanovte realistickou prodejní cenu: Správné ocenění je naprostý základ. Nebojte se porady s makléřem, abyste určili ideální cenu, která přiláká kupce, ale zároveň neprodáte pod cenou.
- Připravte nemovitost (home staging): Vymalujte, ukliďte, opravte drobné závady – skvělý první dojem dokáže výrazně zvýšit prodejní cenu.
- Zainvestujte do kvalitní prezentace: Ostré, dobře nasvícené fotografie od profesionála umí zázraky. Videoprezentace je dnes naprostý základ. Přidejte atraktivní popis a využijte placenou reklamu na sociálních sítích.
- Zvolte vhodnou strategii a načasování: Promyslete, jak prodej zorganizujete. Důležité je také načasování inzerce. Vyhněte se publikaci inzerátu v hluchých obdobích (těsně před Vánoci apod.).
- Vyjednávejte jako profesionál nebo si najměte makléře: Počítejte s tím, že zájemci budou chtít slevu. Pokud si nejste jistí, makléř vyjedná optimální cenu, často i vyšší, než byste zvládli sami.
✅ Závěrem
Realitní trh v Praze v roce 2025 výrazně přeje prodávajícím. Ceny nemovitostí jsou na historických maximech a díky ekonomickým podmínkám mají potenciál dále růst. Pokud zvažujete prodej bytu či domu v Praze, nyní je vhodná doba využít příznivých podmínek. Sledujte dění na trhu, připravte se pečlivě na prodej a nic nepodceňte. S dobrou strategií a trochou štěstí můžete na prodeji své nemovitosti vydělat maximum a rychle najít kupce za požadovanou cenu. Hodně úspěchů při prodeji!
🔗 Použité zdroje a statistiky
Český statistický úřad (cenové indexy a průměrné ceny za rok 2023):
Ceny nemovitostí | Statistika
Analýzy realitních společností (Deloitte) a zpravodajské servery (E15) pro údaje o cenách v roce 2024 a prognózy na rok 2025:
Realitní rok 2025 bude ve znamení zdražování bytů i velkých investic | e15.cz
Hypoteční a ekonomické ukazatele dle ČNB a Hypoindex:
V Praze se připravuje 143 tisíc nových bytů, ročně se jich povolí jen asi pět tisíc – Hypoindex.cz
Doufáme, že vám tyto informace pomohou učinit správné rozhodnutí při prodeji vaší nemovitosti.
