Představte si, že vám někdo nabídne „bezrizikový“ úrok 8 % ročně. Kolik peněz byste si k němu uložili?

Přesně takhle si někteří nájemci vykládají jednu větu z občanského zákoníku:

Jenže v praxi je tahle formulace častým spouštěčem sporů. Co je to „zákonná sazba“? Kolik procent to vlastně je? A musí pronajímatel kauci ukládat na zvláštní účet?

---

🏦 K čemu kauce slouží

Kauce (správně peněžitá jistota) je především pojistka pro pronajímatele. Jejím smyslem není vydělávat, ale krýt situace, kdy nájemce nesplní své povinnosti – typicky:

• nezaplatí nájemné nebo služby,
• způsobí škodu na bytě či vybavení,
• odejde a zanechá po sobě dluhy či nedoplatky.

Jednoduše: kauce má snížit riziko pronajímatele a zjednodušit vyrovnání na konci nájmu.

---

⚖️ Co říká zákon (a proč je kolem toho tolik nejasností)

Peněžitou jistotu upravuje § 2254 občanského zákoníku. Důležité jsou dvě věci:

• Kauce není automatická – musí být ujednaná ve smlouvě.
• Je omezená výší – kauce a případná smluvní pokuta dohromady nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

Při skončení nájmu pronajímatel jistotu vrací (po započtení případných dluhů) a zákon zároveň říká, že nájemce má právo na úroky z jistoty alespoň ve výši „zákonné sazby“. Právě tato formulace ale otevírá otázku:

---

📈 Jak se určuje „zákonná sazba“ úroku

§ 2254 odst. 2 sice pracuje s pojmem „zákonná sazba“, ale konkrétní procento nestanoví. V praxi se často hledá opora ve výkladových pravidlech, například v úvahách typu:

• pokud není úrok sjednán a není daný předpisem, hovoří se o obvyklých úrocích (typicky bankovní prostředí),
• jenže „obvyklý úrok“ se může lišit podle produktu, banky i období.

Právě proto vznikají spory. Jedna strana si představuje úrok podobný spořicímu účtu, druhá strana argumentuje, že „zákonná sazba“ má být vyšší – a rázem máte konflikt, který často nedává ekonomicky smysl.

---

💡 Má smysl úrok domluvit přímo ve smlouvě?

Na první pohled ano – smluvní ujednání je nejčistší cesta. Ale i tady je potřeba opatrnost.

Pokud nastavíte úrok extrémně nízko, může to být vnímáno jako ujednání, které fakticky krátí právo nájemce – a tím paradoxně vzniká prostor pro další dohadování o tom, co je „minimum“.

---

💳 Může pronajímatel s kaucí volně nakládat?

Časté vysvětlení úročení je jednoduché: pronajímatel má po dobu nájmu k dispozici cizí peníze a úrok je „cena“ za jejich dočasné poskytnutí.

Důležité je, že se změnila pravidla oproti minulosti:

• do konce roku 2013 musel pronajímatel kauci ukládat na zvláštní účet a její použití bylo omezené,
• od 1. 1. 2014 to už neplatí a pronajímatel může s kaucí nakládat volně.

To ale automaticky neznamená, že otázka úroku je vyřešená – spíše naopak. Pokud kauce leží na účtu bez úroku, spor o „zákonnou sazbu“ to samo o sobě neukončuje.

---

🤝 Jak může vypadat férové řešení

Z praktického (a ekonomického) pohledu bývá férové řešení takové, které odpovídá bezrizikovému úročení – tedy přibližně tomu, co by peníze vynesly na běžném či spořicím účtu.

Je to logické pro obě strany:

• nájemce má pocit, že jeho peníze „neleží ladem“,
• pronajímatel ví, že úrok nepřerůstá do absurdních částek,
• a hlavně se snižuje riziko konfliktu na konci nájmu.

---

🧮 Praktický příklad: stojí to vůbec za spor?

Představme si kauci 20 000 Kč. Pokud by „bezrizikový“ úrok byl modelově 3 % ročně, jde přibližně o 600 Kč ročně.

Jakmile jedna strana začne tvrdit, že „zákonná sazba“ má být vyšší, dostáváme se do typického sporu, kde:

• čas a energie převýší samotný rozdíl,
• případná právní pomoc a náklady mohou být vyšší než sporná částka,
• a vztah mezi nájemcem a pronajímatelem se zbytečně zhorší.

---

✅ Shrnutí: jak předejít problémům

• Kauce slouží jako zajištění pronajímatele, není automatická a musí být ve smlouvě.
• Zákon přiznává nájemci úrok, ale pojem „zákonná sazba“ není jednoznačný.
• Pronajímatel může s kaucí od roku 2014 volně nakládat, spor o úrok to ale nevylučuje.
• Nejlepší prevence je jednoduché a férové smluvní ujednání.