11 nejčastějších chyb při koupi a prodeji nemovitosti
A jak se jim vyhnout, abyste nepřišli o čas, nervy ani peníze
Koupě nebo prodej nemovitosti patří mezi největší finanční rozhodnutí v životě. Protože se s tímto procesem většina lidí setká jen několikrát, vznikají chyby, které mohou stát desítky či stovky tisíc korun.
1️⃣ Neznalost právních předpisů
Každý převod nemovitosti se řídí občanským zákoníkem a u některých starších bytů i původním zákonem o vlastnictví bytů. Bez znalosti detailů může být kupní smlouva neplatná nebo se zápis do katastru vůbec neprovede.
Rada: Nechte smlouvu vždy zkontrolovat právníkem, který se specializuje na realitní právo. Vyhnete se zbytečným průtahům i problémům s katastrem.
2️⃣ Nejasnosti v tom, co se vlastně prodává
Kupní smlouvou se převádí nejen byt nebo dům, ale také podíl na společných částech domu, pozemku či práva ke sklepu a parkování.
Rada: Ujistěte se, že smlouva přesně popisuje všechny převáděné části. I drobná chyba může později znamenat velký problém.
3️⃣ Mylná představa o okamžiku nabytí vlastnictví
Kupující se stává vlastníkem až po zápisu do katastru nemovitostí, ne podpisem smlouvy.
Rada: Domluvte se, kdo bude platit energie a služby mezi podpisem smlouvy a přepisem vlastnictví. Vyhnete se nepříjemným sporům.
4️⃣ Riziková úhrada kupní ceny
Posílat miliony korun „na dobré slovo“ je hazard. Nejbezpečnější variantou je advokátní úschova, která chrání jak kupujícího, tak prodávajícího.
Rada: Vyhněte se přímému převodu peněz. Advokátní nebo notářská úschova je jistota, že peníze i nemovitost změní majitele až ve chvíli, kdy jsou splněny všechny podmínky.
5️⃣ Hypotéka kupujícího a komplikace s bankou
Kupující, který financuje koupi hypotékou, potřebuje souhlas prodávajícího se zřízením zástavního práva. Bez něj banka úvěr neuvolní.
Rada: Informujte o hypotéce už při vyjednávání a zapracujte ji do smlouvy. Vyhnete se zdržení a problémům s čerpáním úvěru.
6️⃣ Hypotéka na prodávané nemovitosti
Prodej bytu nebo domu zatíženého hypotékou je běžný, ale musí být správně právně i finančně ošetřen.
Rada: Dohodněte se, že část kupní ceny půjde přímo na splacení hypotéky prodávajícího, aby bylo možné zástavní právo z katastru vymazat.
7️⃣ Skryté vady a právní závazky
Prodávající má zákonnou povinnost informovat o všech vadách – technických i právních.
Rada: Vždy si vyžádejte výpis z katastru nemovitostí a prohlášení prodávajícího o absenci právních vad. U starších domů doporučuji technickou inspekci nemovitosti.
8️⃣ Nedostatečná příprava k podpisu smluv
Bez ověřených podpisů nebo kompletních údajů může katastr návrh odmítnout.
Rada: Připravte si platný občanský průkaz, případně plnou moc s ověřeným podpisem, a vždy kontrolujte finální verzi smlouvy před podpisem.
9️⃣ Chaotické předání bytu či domu
Předání nemovitosti není jen o klíčích – musí být zdokumentováno.
Rada: Sepsat předávací protokol, zapsat stavy měřidel a převést energie na nové jméno je základ pro klidný přechod vlastnictví.
🔟 Nečekané poplatky a daně
Kupní cena není konečná částka. Prodávající platí provizi realitní kanceláři (3–5 %) a případně daň z příjmu při prodeji nemovitosti. Kupující zase hradí poplatek 2 000 Kč za vklad do katastru.
Rada: Ověřte, zda splňujete podmínky pro osvobození od daně z příjmu, a mějte přehled, kdo co platí ještě před podpisem smlouvy.
1️⃣1️⃣ Zapomenuté povinnosti po převodu
Po úspěšném prodeji či koupi čekají obě strany ještě oznamovací povinnosti.
- Prodávající musí nahlásit prodej kvůli dani z nemovitosti.
- Kupující podává nové daňové přiznání k nemovitosti do 31. ledna následujícího roku.
Nezapomeňte také informovat společenství vlastníků jednotek nebo správce domu.
🏡 Závěrem
Úspěšná koupě nebo prodej nemovitosti není otázkou štěstí, ale přípravy, právní jistoty a správně nastaveného postupu. Dobře připravené smlouvy, bezpečná platba a precizní organizace vám ušetří spoustu času i stresu.
Chcete mít jistotu, že váš realitní obchod proběhne hladce a bezpečně?
Kontaktujte mě – pomohu vám celý proces nastavit tak, aby byl transparentní, rychlý a bez rizik.
