5 nejčastějších právních vad při koupi nemovitosti a jak je odhalit

Jak nekoupit problém: 5 nejčastějších právních vad <style> body { font-family: 'Montserrat', sans-serif; line-height: 1.6; color: #000; background-color: #fff; margin: 0; padding: 0; } .container { max-width: 800px; margin: auto; padding: 20px; } h1, h2, h3 { color: #000; margin-top: 40px; } p { margin-bottom: 20px; font-size: 16px; } ul, ol { padding-left: 20px; margin-bottom: 20px; } li { margin-bottom: 10px; } .highlight { background-color: #f8f9fa; padding: 20px; border-left: 5px solid #D9A404; margin-bottom: 30px; } .important { font-weight: bold; color: #D9A404; } a { color: #000; text-decoration: underline; } a:hover { text-decoration: none; } hr { border: none; height: 2px; background-color: #D9A404; margin: 40px 0; } /* Zarovnání obsahu s nadpisy */ .container h1, .container h2, .container h3, .container h4, .container p, .container ul, .container .highlight { margin-left: 0; padding-left: 0; } @media (max-width: 600px) { h1 {font-size: 24px;} h2 {font-size: 22px;} h3 {font-size: 20px;} .container {padding: 10px;} p {font-size: 15px;} } </style> </head> <body> <div class="container"> <h1>5 nejčastějších právních vad, které mohou zničit koupi nemovitosti</h1> <p>Koupě nemovitosti není jen o emocích, ale hlavně o právní jistotě. Každý byt, dům nebo pozemek může mít právní vady, které nejsou na první pohled vidět – a které mohou způsobit ztrátu peněz i majetku.</p> <p>Podle e-booku <em>Jak bezpečně koupit nemovitost</em> od JUDr. Ilony Černochové se nejčastěji objevují tyto problémy:</p> <hr> <h3>1️⃣ Zástavní právo – neviditelné dluhy prodávajícího</h3> <p>Zástavní právo znamená, že majitel ručí svou nemovitostí za úvěr. Pokud dluh nesplácí, banka může nemovitost prodat i po převodu na vás.</p> <ul> <li>👉 Zkontrolujte část <strong>C</strong> listu vlastnictví (LV) a hledejte zástavní práva.</li> <li>👉 Ideální je, pokud se dluh uhradí z kupní ceny a po prodeji se zástava <strong>vymaže z katastru</strong>.</li> </ul> <h3>2️⃣ Věcná břemena – když má někdo jiný práva k vaší nemovitosti</h3> <p>Může jít o právo cesty, přístupu, inženýrské sítě nebo dokonce právo doživotního užívání bytu.</p> <ul> <li><strong>Služebnost inženýrské sítě</strong> (např. kabely, voda) obvykle nevadí.</li> <li><strong>Služebnost cesty nebo bytu</strong> už ano – snižují hodnotu nemovitosti.</li> <li>Vždy si vyžádejte <strong>listinu o zřízení věcného břemene</strong> ze sbírky listin katastru (online na <a href="https://nahlizenidokn.cuzk.cz" target="_blank" rel="noopener">www.cuzk.cz</a>).</li> </ul> <h3>3️⃣ Nájemní smlouvy – byt nemusí být volný</h3> <p>Pokud v bytě žije nájemník, kupujete nemovitost i s ním. Nájemní vztah se do katastru běžně nezapisuje, proto si ověřte skutečný stav při prohlídce a ve smlouvách.</p> <ul> <li>Pokud chcete byt pro sebe, <strong>trvejte na jeho uvolnění před převodem</strong>.</li> <li>U investiční koupě si ověřte <strong>výši nájmu</strong> a <strong>délku smlouvy</strong>.</li> </ul> <h3>4️⃣ Exekuce a insolvence – tichý zabiják realitních obchodů</h3> <p>Prodávající v exekuci nebo insolvenci má omezenou možnost nakládat se svým majetkem.</p> <ul> <li>Prověřte ho v <a href="https://www.ceecr.cz" target="_blank" rel="noopener">Centrální evidenci exekucí</a> a v <a href="https://isir.justice.cz" target="_blank" rel="noopener">Insolvenčním rejstříku</a>.</li> <li>Pokud zjistíte záznam, raději od obchodu <strong>ustupte</strong> nebo ho řešte s právníkem.</li> </ul> <h3>5️⃣ Stavba na cizím pozemku – častá a drahá chyba</h3> <p>Vlastník domu nemusí být automaticky i vlastníkem pozemku.</p> <ul> <li>Na listu vlastnictví musí být uvedeno, že <strong>stavba je součástí pozemku</strong>.</li> <li>Pokud tomu tak není, hrozí spory s vlastníkem pozemku nebo <strong>nemožnost prodeje</strong>.</li> <li>Doporučuje se ověřit i <strong>ortofotomapu</strong> a skutečný stav v terénu.</li> </ul> <hr> <h2>⚖️ Shrnutí: bezpečná koupě začíná právním prověřením</h2> <p>Než podepíšete rezervační nebo kupní smlouvu, vždy si ověřte:</p> <ul> <li><strong>List vlastnictví</strong> v katastru nemovitostí</li> <li>Možná <strong>zatížení</strong>, <strong>věcná břemena</strong> a <strong>zástavy</strong></li> <li><strong>Dluhy a exekuce</strong> prodávajícího</li> </ul> <p>Vyhnete se tím nepříjemným překvapením i zbytečným ztrátám.</p> <div class="highlight"> <p class="important">✅ Doporučení makléře:</p> <p>Nechte si připravit <strong>právní audit nemovitosti</strong> ještě před podpisem smlouvy.</p> <p>Chcete mít jistotu, že kupujete opravdu bez rizik?<br> 👉 <a href="/kontakt" class="important">Nechte si prověřit vaši nemovitost zdarma</a></p> </div> </div> </body> </html><!DOCTYPE html> <html lang="cs"> <head> <meta charset="UTF-8"> <meta name="viewport" content="width=device-width, initial-scale=1.0"> <meta name="description" content="5 nejčastějších právních vad při koupi nemovitosti a jak je odhalit. Praktický průvodce kontrolami v katastru, exekucích a smlouvách."> <title>5 nejčastějších právních vad, které mohou zničit koupi nemovitosti

5 nejčastějších právních vad při koupi nemovitosti a jak je odhalit

Koupě nemovitosti není jen o emocích, ale hlavně o právní jistotě. Každý byt, dům nebo pozemek může mít právní vady, které nejsou na první pohled vidět – a které mohou způsobit ztrátu peněz i majetku.

1️⃣ Zástavní právo – neviditelné dluhy prodávajícího

Zástavní právo znamená, že majitel ručí svou nemovitostí za úvěr. Pokud dluh nesplácí, banka může nemovitost prodat i po převodu na vás.

👉 Zkontrolujte část C listu vlastnictví (LV) a hledejte zástavní práva.
👉 Ideální je, pokud se dluh uhradí z kupní ceny a po prodeji se zástava vymaže z katastru.

2️⃣ Věcná břemena – když má někdo jiný práva k vaší nemovitosti

Může jít o právo cesty, přístupu, inženýrské sítě nebo dokonce právo doživotního užívání bytu.

Služebnost inženýrské sítě (např. kabely, voda) obvykle nevadí.
Služebnost cesty nebo bytu už ano – snižují hodnotu nemovitosti.
Vždy si vyžádejte listinu o zřízení věcného břemene ze sbírky listin katastru (online na www.cuzk.cz).

3️⃣ Nájemní smlouvy – byt nemusí být volný

Pokud v bytě žije nájemník, kupujete nemovitost i s ním. Nájemní vztah se do katastru běžně nezapisuje, proto si ověřte skutečný stav při prohlídce a ve smlouvách.

Pokud chcete byt pro sebe, trvejte na jeho uvolnění před převodem.
U investiční koupě si ověřte výši nájmu a délku smlouvy.

4️⃣ Exekuce a insolvence – tichý zabiják realitních obchodů

Prodávající v exekuci nebo insolvenci má omezenou možnost nakládat se svým majetkem.

Prověřte ho v Centrální evidenci exekucí a v Insolvenčním rejstříku.
Pokud zjistíte záznam, raději od obchodu ustupte nebo ho řešte s právníkem.

5️⃣ Stavba na cizím pozemku – častá a drahá chyba

Vlastník domu nemusí být automaticky i vlastníkem pozemku.

Na listu vlastnictví musí být uvedeno, že stavba je součástí pozemku.
Pokud tomu tak není, hrozí spory s vlastníkem pozemku nebo nemožnost prodeje.
Doporučuje se ověřit i ortofotomapu a skutečný stav v terénu.