Od 1. ledna 2026 vstupuje v účinnost nařízení vlády č. 493/2025 Sb., kterým se mění dosavadní pravidla pro drobné opravy a běžnou údržbu v nájemních bytech. Jde o první úpravu těchto limitů od roku 2015 a reaguje především na dlouhodobou inflaci a růst cen prací i materiálu.

Z právního hlediska se nemění princip rozdělení odpovědnosti mezi nájemce a pronajímatele. Mění se pouze částky.

---

📌 Co se konkrétně mění

Nařízení zvyšuje dvě klíčové hranice, které hradí nájemce:

• Limit na jednotlivou drobnou opravu: z 1 000 Kč na 1 500 Kč
• Roční limit podle podlahové plochy: ze 100 Kč/m² na 150 Kč/m²

---

⚖️ Co zůstává stejné

Smysl právní úpravy se nemění:

• nájemce hradí menší, opakující se a provozní opravy,
• pronajímatel zůstává odpovědný za větší, technické a konstrukční zásahy.

Zvýšení limitů pouze reflektuje realitu trhu – za ceny roku 2025 se řada běžných oprav do 1 000 Kč už jednoduše nevejde.

---

📝 Co zkontrolovat ve vašich nájemních smlouvách

Z pohledu praxe makléře i pronajímatele je klíčové, jak máte smlouvy formulované.

✔️ Pokud máte ve smlouvě obecný odkaz na nařízení vlády

Například formulaci:

➡️ V tomto případě se limity automaticky zvyšují podle nové úpravy.
Smlouvu není nutné měnit, ale doporučujeme nájemce o změně informovat, aby nedošlo ke zbytečným sporům.

⚠️ Pokud máte ve smlouvě uvedené konkrétní částky

Například přímo uvedeno „do 1 000 Kč“ nebo „100 Kč/m²“:

• u nových smluv už pracujte s limity 1 500 Kč a 150 Kč/m²,
• aktualizujte své vzory nájemních smluv.

U smluv, které přechází přes rok 2025/2026, zvažte následující:

• zaslání informační zprávy nájemcům o změně limitů,
• do budoucna používat raději odkaz na právní předpis než pevné částky.

---

💬 Časté dotazy

Častá otázka pronajímatelů zní, zda se tím na nájemce „přenášejí další náklady“. Vysvětlení je jednoduché:

• limity byly nastaveny v roce 2015,
• reálné ceny oprav se za tu dobu výrazně zvýšily,
• cílem je zachovat původní logiku – nikoli ji zpřísnit.

Jak vysvětlit změnu nájemcům

Nájemcům je vhodné jasně a srozumitelně říct:

• Co typicky spadá do drobných oprav:
  baterie, splachovače, kliky, zásuvky, vypínače, těsnění, drobné opravy podlahových krytin
• Co hradí pronajímatel:
  výměna oken, rozvody, stoupačky, kotel jako celek, konstrukční části bytu

---

✅ Shrnutí

• Od 1. 1. 2026 se zvyšují limity pro drobné opravy.
• Princip rozdělení odpovědnosti zůstává stejný.
• Rozhodující je formulace vaší nájemní smlouvy.
• Dobrá komunikace s nájemci předejde konfliktům.

Pokud si nejste jistí, jak máte smlouvy nastavené, nebo chcete zkontrolovat jejich aktuálnost, rád vám s tím pomohu.