5 nejčastějších právních vad při koupi nemovitosti a jak je odhalit

5 nejčastějších právních vad, které mohou zničit koupi nemovitosti

Koupě nemovitosti není jen o emocích, ale hlavně o právní jistotě. Každý byt, dům nebo pozemek může mít právní vady, které nejsou na první pohled vidět – a které mohou způsobit ztrátu peněz i majetku.

Podle e-booku Jak bezpečně koupit nemovitost od JUDr. Ilony Černochové se nejčastěji objevují tyto problémy:

---

1️⃣ Zástavní právo – neviditelné dluhy prodávajícího

Zástavní právo znamená, že majitel ručí svou nemovitostí za úvěr. Pokud dluh nesplácí, banka může nemovitost prodat i po převodu na vás.

• 👉 Zkontrolujte část C listu vlastnictví (LV) a hledejte zástavní práva.
• 👉 Ideální je, pokud se dluh uhradí z kupní ceny a po prodeji se zástava vymaže z katastru.

2️⃣ Věcná břemena – když má někdo jiný práva k vaší nemovitosti

Může jít o právo cesty, přístupu, inženýrské sítě nebo dokonce právo doživotního užívání bytu.

• Služebnost inženýrské sítě (např. kabely, voda) obvykle nevadí.
• Služebnost cesty nebo bytu už ano – snižují hodnotu nemovitosti.
• Vždy si vyžádejte listinu o zřízení věcného břemene ze sbírky listin katastru (online na www.cuzk.cz).

3️⃣ Nájemní smlouvy – byt nemusí být volný

Pokud v bytě žije nájemník, kupujete nemovitost i s ním. Nájemní vztah se do katastru běžně nezapisuje, proto si ověřte skutečný stav při prohlídce a ve smlouvách.

• Pokud chcete byt pro sebe, trvejte na jeho uvolnění před převodem.
• U investiční koupě si ověřte výši nájmu a délku smlouvy.

4️⃣ Exekuce a insolvence – tichý zabiják realitních obchodů

Prodávající v exekuci nebo insolvenci má omezenou možnost nakládat se svým majetkem.

• Prověřte ho v Centrální evidenci exekucí a v Insolvenčním rejstříku.
• Pokud zjistíte záznam, raději od obchodu ustupte nebo ho řešte s právníkem.

5️⃣ Stavba na cizím pozemku – častá a drahá chyba

Vlastník domu nemusí být automaticky i vlastníkem pozemku.

• Na listu vlastnictví musí být uvedeno, že stavba je součástí pozemku.
• Pokud tomu tak není, hrozí spory s vlastníkem pozemku nebo nemožnost prodeje.
• Doporučuje se ověřit i ortofotomapu a skutečný stav v terénu.

---

⚖️ Shrnutí: bezpečná koupě začíná právním prověřením

Než podepíšete rezervační nebo kupní smlouvu, vždy si ověřte:

• List vlastnictví v katastru nemovitostí
• Možná zatížení, věcná břemena a zástavy
• Dluhy a exekuce prodávajícího

Vyhnete se tím nepříjemným překvapením i zbytečným ztrátám.

✅ Doporučení makléře:

Nechte si připravit právní audit nemovitosti ještě před podpisem smlouvy.

Chcete mít jistotu, že kupujete opravdu bez rizik? 👉 Nechte si prověřit vaši nemovitost zdarma